El Covid baja el precio de los pisos en Valencia, los chalets se muestran inestables.

El coronavirus ha alterado el normal comportamiento de los precios de los inmuebles. En general el confinamiento redujo la productividad de la industria española, con ella bajaron las ventas y con ella los beneficios. El parón económico del confinamiento afectó demasiado a los pequeños empresarios y a los autónomos, disminuyendo sus ingresos.

En este escenario de falta de liquidez los precios se estancan e incluso bajan para la primera vivienda y más todavía para la segunda vivienda.

Las zonas de chalets como La Eliana, Calicanto, Gilet, Bétera, Náquera, La Cañada o La Pobla de Vallbona han bajado de precio sustancialmente entre el 6 y el 9% desde el inicio de la pandemia.

Por otro lado los apartamentos en las playas de Cullera, El Perelló, Port Saplaya, La Patacona, El Puig o la Pobla de Farnals, también han bajado considerablemente salvo los que disponen de vistas rectas al mar que han mantenido el tipo. Sin duda ver el mar es el mejor activo con el que cuentan los inmuebles de la costa.

Las Tasaciones reflejan una bajada generalizada del valor de los inmuebles pero no se puede saber que va a suceder en los próximos meses.

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PLUSVALÍAS DE TERRENOS. IMPUESTO DEL INCREMENTO DE VALOR DEL PRECIO DE PARCELAS.

 

La plusvalía de un solar genera un impuesto que grava el incremento de valor que experimenten las parcelas urbanas. Solo es preceptivo en terrenos urbanos que han incrementado su valor.

El valor del terreno, es el valor el valor catastral, como se puede comprobar en el Impuesto de Bienes  Inmuebles.

La base imponible está formada por el incremento de valor de los solares sufrido  a lo largo durante un máximo de 20 años en el instante de la transmisión.

El incremento  del precio del solar se tasa aplicando el porcentaje anual fijado por el Ayuntamiento para el período que comprenda el número de años en que dicho incremento, se ha producido,  aplicando al valor del terreno al tiempo del devengo.

Consideramos como Sujeto Pasivo al que transmite el solar (ya sea  persona o entidad ) o el derecho real de goce si la operación de transmisión es onerosa.

Se trata de un impuesto potestativo previsto en  la Ley de Haciendas Locales.  En cuanto a su establecimiento, es de carácter facultativo, lo cual implica que los ayuntamientos   regulan los diferentes aspectos del tributo para considerarlo  exigible, a través de una Ordenanza de tipo fiscal.

Resumiendo, el objeto de este  impuesto es gravar el incremento que se obtenga por los sujetos pasivos cuando se efectúa la transmisión de solares o parcelas urbanas. Por tanto se gravan las rentas  extraordinarias obtenidas por el propietario del inmueble  al realizar esa transmisión y solo afecta a terrenos urbanos, nunca rústicos.

Si usted no está de acuerdo con la Valoración Catastral puede solicitar una Tasación Pericial Contradictoria del terreno, realizada por un perito tasador. Recomendamos siempre la medición Topográfica del solar para saber la superficie exacta y no pagar más impuestos.

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Incremento de valor de Terrenos, Plusvalías e Impuestos.

Tasación Pericial Contradictoria

Tasación Pericial Contradictoria de viviendas. Valor Catastral y de Mercado.

Si usted no está de acuerdo con el Valor Catastral de su vivienda puede reclamar y solicitar una Tasación nueva con criterios reales de mercado actualizado.

Cuando la Administración Pública reclama a un propietario por un desfase entre el precio de adquisición de un inmueble y el calculado por Catastro, el propietario puede solicitar una Tasación Pericial Contradictoria a un Técnico competente en materia de Valoraciones de inmuebles.

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La Administración Pública recauda el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que es un % del precio de compraventa. La Admon vigila que los precios de compra-venta no sean sospechosamente bajos para evitar el pago de impuestos. Cuanto más bajo el precio de la vivienda que refleja la escritura menos impuesto se deben pagar. Por este motivo algunos propietarios abonan en dinero B parte del precio de la vivienda, con lo cual tanto el comparador como el vendedor pagarán menos impuestos. Para evitar este peligroso fraude el Ministerio de Hacienda a través de Catastro valora el precio de los inmuebles y si se adquieren por debajo del precio Catastral, la Admon reclamará la diferencia entre lo inscrito y lo calculado por Catastro. Esto lo exige Hacienda para evitar el impago de impuestos. 

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Sin embargo, los Valores Catastrales suelen estar muy desfasados, provienen de unos cálculos simplistas, no tienen en cuenta muchos factores que influyen en el precio de la vivienda, es una tasación aproximada que actualmente adolece de rigor y precisión, está muy alejada respecto de la realidad del mercado inmobiliario. De hecho los técnicos de Catastro ni siquiera visitan la vivienda para visualizar el estado de conservación.

Actualmente los valores Catastrales  están sobrevalorados y anticuados, no se corresponden con la actualidad inmobiliaria. En este sentido  si la admon  reclamara la diferencia entre el valor Catastral (desfasado y aproximado) y el de aduisición (real de mercado) a los nuevos propietarios, ante esta injusticia, los propietarios pueden solicitar una Tasación Pericial Contradictoria.

La administración aceptará la nueva Tasación si el desfase no excede del 10% del valor calculado ni supera los 120.000 euros. Si supera estos valores hay que acudir a una tasación nueva que debe calcular un tercer perito. Todos estos trámites se pueden realizar en el departamento correspondiente de su Ayuntamiento. En Inprogeo realizamos Tasaciones de chalets, apartamentos, etc…por toda la Comunidad Valenciana, desde Oropesa y Benicásim, pasando por Valencia o Cullera hasta Calpe, Jávea, Denia, Altea, Benidorm o Alicante. 

Tel: 696 29 18 27

 

Appraisals Economics of houses in La Eliana y San Antonio.

Appraisals in la Eliana, La Cañada, San Antonio. Camp del Turia.

We calculate the price of your home. In inprogeo (enterprise architecture and building engineering), perform appraisals and valuations of apartments, town houses, villas, apartments, industrial buildings, urban plots, agricultural fields etc … We appraise properties with rigorous mathematical methods. We use a powerful database with sale prices of completament current market.
We are experts in economics and planning, legal reports drafted for land surveying topographical plans judicial expert. We carry out appraisals of homes. segregations of plots, land subdivision projects. problems between land, writing and reality of the plot. We disclaim plots. We rephrase the missing boundaries.

We work along the coast of Valencia.

INMOURBIS

Tasaciones por Mínimos Cuadrados, las más precisas.

Las tasaciones por Mínimos Cuadrados son las mejores y más objetivas.

Solicite una tasación de un piso a 5 tasadores y tendrá 5 tasaciones distintas. Esto es debido fundamentalmente a cuatro motivos:

1- Por la enorme subjetividad de los métodos de comparación a la hora de homogeneizar  la muestra de testigos. Cuando homogeneizan lo que hacen es subir o bajar el precio del inmueble testigo al compararlo con el piso a tasar. Esto supone una manipulación del precio del piso testigo escasamente rigurosa. Cada tasador manipula como quiere según su mera opinión personal.


2-La fuente de información de los inmuebles testigo suele estar demasiado mejorada por los vendedores. El tasador da por válida la información proporcionada por el vendedor y como el técnico no ha visitado personalmente los inmuebles testigo, adolece de información veraz y auténtica sobre los pisos. Normalmente los vendedores omiten los defectos de los pisos, solo publican las fotografías más bonitas y tapan los desperfectos de los pisos. Por lo tanto el tasador no puede comparar con suficiente información objetiva los pisos testigo con el piso a tasar. El mismo piso puede necesitar una amplia reforma para un tasador y para otro estar en perfecto estado de conservación, sin embargo para otros puede necesitar solo pequeños retoques, o necesitar reformas parciales, es decir el baño sí y la cocina no, mientras otro tasador puede decir todo lo contrario. Por el mismo motivo que a un tasador les puede gustar el color de las paredes ya a otros les parece muy feo. Todas estas contradicciones a la hora de opinar se reflejan en la tasación.


3-Estos métodos de homogenización adolecen de rigor matemático, son métodos que lo que hacen es manipular el precio por metro cuadrado de los testigos. No disponen de mecanismos de depuración de parámetros. Un parámetro puede ser por ejemplo la calidad de los materiales. Si una «característica-parametrizada» empeora la tasación no lo elimina, entre otras cosas porque no detecta si un parámetro perjudica la calidad y la precisión de la valoración. No proporcionan un indicador de la calidad y de la precisión de la tasación. No hay forma de saber si la valoración es buena o mala o regular.


4-Si un inmueble testigo tiene un precio poco representativo o poco comparable con nuestro inmueble no lo detecta objetivamente. No detecta los inmuebles testigo que empeoran la tasación y no los elimina. Estos inmuebles hay que quitarlos, ya que encarecen o rebajan artificialmente la valoración. Si un vendedor debido a que no conoce la realidad actual del mercado de inmuebles, está vendiendo a un precio erróneo según el mercado, el método de homogeneización no lo va a eliminar. Hay que pensar que hay pisos con circunstancias propias y exclusivas de ese inmueble en particular, que lo hacen muy difícil de vender a ese precio aunque el precio sea parecido al de otros pisos similares por la zona. Por ejemplo si un piso situado en la primera planta no ve el mar, se venderá más barato que los otros pisos de la finca que sí ven el mar.Si el vendedor lo comercializa a un precio similar a los que ven el mar, aunque en la homogeneización el parámetro vistas al mar lo rebajemos, será insuficiente para rebajar el precio total, ya que si hay varios parámetros en la tasación el parámetro rebajado influirá poco al diluirse su rebaja entre tantos parámetros iguales a los otros apartamentos de la finca. Sin duda el mercado penalizará mucho más el precio que la rebaja mínima en la homogeneización. Este apartamento deberá eliminarse ya que distorsiona la precisión. Como no hay un indicador de la validez de este testigo no sabremos detectarlo como nocivo.

 

A la hora de tasar debemos mejorar la calidad de la tasación con estas seis exigencias de calidad:

  • Debemos encontrar un método objetivo que de el mismo valor de tasación a todos los tasadores que lo utilicen, piensen por ejemplo en un juicio con dos tasaciones distintas una por cada parte. Esto sería muy problemático para el juez.
  • Debemos encontrar un método con una potente precisión, que sepamos cuantificar y medir la calidad de la tasación.
  • Debemos encontrar un método con rigor y prestigio matemático.
  • No introducir características parametrizadas subjetivas. Debemos alejarnos de las subjetividades y meras opiniones personales de los tasadores. Es decir un método que introduzca parámetros contables y objetivos, por ejemplo nº de habitaciones o baños, distancia al mar o al centro, si dispone de garaje, piscina etc…
  • El método deberá detectar y eliminar los inmuebles testigo que bajen la precisión de la valoración.
  • El método deberá detectar y eliminar los parámetros que empeoran la calidad de la tasación.

Estas seis exigencias las cumple el riguroso método matemático de Mínimos cuadrados. Como su propio nombre indica lo que hace es minimizar el error.

Es un método muy utilizado por Matemáticos, Ingenieros, Científicos desde el siglo XIX. Se trata de un elegante modelo algebraico-estadístico. Por lo tanto, para dominarlo son necesarios avanzados conocimientos de Estadística, Álgebra, incluso Cálculo.

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Características del método de los Mínimos Cuadrados:

  • Al ser un método estrictamente matemático no admite parámetros ambiguos ni subjetivos, solo datos concretos y objetivos, por lo tanto con los mismos inmuebles testigo dos tasadores distintos darán la misma tasación.
  • Proporciona la precisión en % de la valoración, por lo tanto si queremos podemos incrementar la precisión realizando modificaciones y ampliaciones.
  • El método de Mínimos Cuadrados parte del cálculo de la recta de regresión, modelo matemático que predice el precio de los inmuebles de forma matemáticamente rigurosa.
  • El método detecta los inmuebles testigo que perjudican a la tasación y así un tasador experto los elimina.
  • Detecta los parámetros que empeoran la precisión y así los podemos eliminar.

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Gracias a los coeficientes proporcionados por el cálculo de la regresión múltiple, podemos calcular una ecuación para nuestro inmueble. Hasta llegar a esta ecuación final debemos depurar el modelo con la ayuda de los estimadores estadísticos tales como el Coeficiente de correlación múltiple, R2 ajustado, la Varianza, la Desviación Típica. Con la matriz de Varianza-Covarianza convenientemente interpretada por un tasador experto con avanzados conocimientos estocásticos, podemos obtener la información clave para realizar la modificaciones  al modelo en búsqueda de más precisión y calidad. En este sentido es de gran importancia realizar el cálculo del error medio cuadrático, que es de gran utilidad.

El modelo de regresión lineal múltiple se basa en generar una ecuación por cada inmueble testigo, con tantas variables independientes como características parametrizadas. La variable dependiente es el precio. Debemos proporcionar más ecuaciones que incógnitas para obtener un sistema compatible indeterminado, es decir con infinitas soluciones. De todas las infinitas soluciones Mínimos Cuadrados selecciona la única que hace mínimo el error. El error es la diferencia entre el precio calculado con la regresión lineal y el publicado. Nos interesa que este error al que llamamos residuo sea el mínimo para tener la máxima calidad. En definitiva en la ecuación del inmueble, buscamos una serie de coeficientes que multiplicados por los parámetros del piso (variables independientes), junto con el término independiente nos explique el precio de la vivienda, que es la variable dependiente. Cuanto mejor precisión tengamos en la obtención de los coeficientes mejor explicará el precio del inmueble el modelo matemático. Esperemos que sea de utilizad esta introducción al método de Regresión Multiple aplicado a Valoraciones Inmobiliarias.

Jorge Hdez. Ingeniero de Obras Públicas (Especialidad Construcciones Civiles) e Ingeniero Técnico de Topografía. Tel: 696 29 18 27.

INFORME DE TASACIÓN, DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Teléfono: 34- 696 29 18 27

PARTES NO ECONÓMICAS DEL INFORME DE TASACIÓN

Realizamos tasaciones de chalets, apartamentos, parcelas y todo tipo de inmuebles en general. Valoramos con criterios reales de mercado actualizados, comparando inmuebles de similares características, en la misma zona , con un estado de conservación similar y de la misma edad. Con toda la información realizamos un ajuste de Regresión Múltiple por Mínimos Cuadrados que nos proporciona el mejor y más fiable modelo matemático para la predicción del precio del inmueble a tasar.

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Tasación de viviendas

 

1-DOCUMENTACIÓN UTILIZADA

Escritura
Plano de situación
Plano Topográfico del Inmueble
Fotografías de la vivienda
Fotografías Aéreas
Nota Simple
Catastro
2-COMPROBACIONES A REALIZAR

Identificación física del inmueble
Comprobación de su superficie
Estado de ocupación, uso y explotación
Estado de conservación aparente
Correspondencia con finca registral
Régimen protección pública
Comprobación Planeamiento Urbanístico
Servidumbres visibles
Régimen Protección Patrimonio Arquitectónico
Correspondencia con finca catastral
No procedimiento de expropiación
Aprovechamiento urbanistico
3-EQUIPAMIENTO

Centros Comerciales
Equipamiento escolar
Centro Hospitalario próximo
Red comercial
Equipaciones deportivas
Instalaciones religiosas
Zonas verdes
Playas cercanas
4-INFRAESTRUCTURAS Y CONSERVACIÓN

Accesibilidad viaria
Aparcamiento público
Autobuses urbanos
Ferrocarriles próximos
Distancia al Aeropuerto
Abastecimiento de agua
Red de saneamiento
Red de electricidad
Alumbrado público
Pavimentación
Red telefónica
Red de gas

TASACIONES DE PISOS Y CASAS.

CÁLCULO E INFORME DE TASACIÓN DE LA VIVIENDA EN PENYA ROJA, AV. FRANCIA, PROLONGACIÓN DE LA ALAMEDA, CALLES IBIZA Y BALEARES.

TEl: 696 29 18 27

Periciales de pisos y parcelas
Cálculo del precio del suelo en la Avenida Francia y Calle Menorca.

Realizamos informes periciales del precio de la vivienda en Valencia. Empleamos factores correctores actualizados para mejorar la calidad y precisión de la Tasación. Valoramos inmuebles como pisos, garajes, o plantas bajas en Ciudad de la Justicia, Monteolivete, Plaza Europa, Peñaroja, La Alameda, La Avenida Francia, Av. Baleares, Calle Menorca, Instituto Obrero, Pintor Maella.

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Valoraciones de inmuebles en Monteolivete, Valencia.

El coeficiente corrector del valor obtenido mediante la aplicación del Método de Comparación Ajustado por Mínimos Cuadrados, se ha establecido en base al análisis del mercado inmobiliario para el uso y tipología del inmueble que valoramos, cuyas fuentes son la coyuntura del mercado inmobiliario actual y el conocimiento técnico mediante el tratamiento estadístico de los datos en la evolución de sus valores históricos y la proyección a futuro de la tendencia.

precio vivienda en la Alameda y Avenida Fancia
VALORACIONES INMOBILIARIAS DE CASAS