El coronavirus ha alterado el normal comportamiento de los precios de los inmuebles. En general el confinamiento redujo la productividad de la industria española, con ella bajaron las ventas y con ella los beneficios. El parón económico del confinamiento afectó demasiado a los pequeños empresarios y a los autónomos, disminuyendo sus ingresos.
En este escenario de falta de liquidez los precios se estancan e incluso bajan para la primera vivienda y más todavía para la segunda vivienda.
Las zonas de chalets como La Eliana, Calicanto, Gilet, Bétera, Náquera, La Cañada o La Pobla de Vallbona han bajado de precio sustancialmente entre el 6 y el 9% desde el inicio de la pandemia.
Por otro lado los apartamentos en las playas de Cullera, El Perelló, Port Saplaya, La Patacona, El Puig o la Pobla de Farnals, también han bajado considerablemente salvo los que disponen de vistas rectas al mar que han mantenido el tipo. Sin duda ver el mar es el mejor activo con el que cuentan los inmuebles de la costa.
Las Tasaciones reflejan una bajada generalizada del valor de los inmuebles pero no se puede saber que va a suceder en los próximos meses.
Método de Comparación para Tasar chalets con parcela cerca de Valencia.
ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO:
Es distinto tasar un piso o una casa de pueblo a tasar un chalet, porque éste tiene una parcela. El terreno del chalet tiene un determinado valor, que en algunos casos es un gran % del precio conjunto con el chalet.
Tasar un piso es distinto a un chalet ya que tiene parcela y está alejado de servicios y comercios
En sí mismo el chalet se valora igual que una casa de pueblo pero después hay que valorar el tipo de parcela, su área y lo que contiene (piscina, terrazas, jardines, zonas deportivas, huertos etc….) .
Tasar pisos es fácil porque tasar es comparar y se comparan inmuebles de naturaleza muy parecida, es decir con 3 o 4 baños, uno o dos baños, entre 110 y 90 m², se localizan pisos del mismo barrio con relativa facilidad, al final es el estado de conservación el parámetro más importante para explicar el precio del piso.
Sin embargo en chalets no es tan sencillo porque son inmuebles con más diferencias entre sí, no se parecen tanto, están más personalizados al gusto del inquilino. En realidad no hay dos chalets iguales salvo adosados o bungalows construidos en la misma promoción y con el mismo proyecto.
Las viviendas unifamiliares aisladas tienen muchos matices que les diferencian entre sí. Se agrupan en tres tipos:
Tipo de parcela
Tipo de edificación
Localización y urbanización
1-Las principales diferencias se atribuyen a la parcela. Estas son algunas:
Tener o no piscina
Tener o no jardín
Tener varias terrazas
Tener huerta
Forma de la parcela, relación fondo-fachada
Longitud de la fachada
Inclinación, desniveles y Topografía
El tipo de parcela, el tipo de jardín, tener o no piscina cambia el precio de la vivienda.
2-Por otro lado el chalet en sí mismo tiene características que le diferencian de otros:
Tener una o dos o tres plantas
Tener sótano
Tener garaje interno o externo
Tener trastero
Disponer de terrazas con porche
La orientación
Tener calefacción
Las alturas, los porches, el jardín, las terrazas diferencias a los chalets
3-El tercer grupo de valores que explican el precio es la localización y el tipo de urbanización:
Tener vistas panorámicas desde arriba
Tener comercios cerca
Disponer de infraestructuras y servicios
Medios de comunicación, metro, bus, tren.
Distancia a núcleo urbano
Colegios y ambulatorios
Calidad de la urbanización
Disponer de zonas verdes
Estar asfaltados o no los viales
Tener aceras amplias
Comodidad de accesos
La calidad de la urbanización es muy importante en la valoración de chalets
Los chalets están en zonas aisladas normalmente, lejos de la civilización, lejos de los servicios, comercios e infraestructuras. Una buena la localización incrementa el precio de la vivienda, mientras que al valorar un piso se utilizan testigos del mismo barrio que tienen los mismos servicios normalmente. Esta es una diferencia muy importante.
En la provincia de Valencia, las tierras con más valor son las dedicadas a los limonero, sobre los 4.56 euros el m².
Tasación de parcelas y fincas agrícolas
Este es el ranking de los cultivos valencianos.
1- Limonero: 4.56 eu/m²
2-Frutales tropicales: 4.54 eu/m²
3-Frutales con hueso: 4.33 eu/m²
4-Hortalizas: 3.62 eu/m²
5-Herbáceos: 3.60 eu/m²
6-Mandarina: 3.59 eu/m²
7-Naranjo: 3.54 eu/m²
8-Frutales Hueso: 3.44 eu/m²
9-Uva de mesa: 3.40 eu/m²
10-Frutos secos: 3.15 eu/m²
11-Arroz: 2.77 eu/m²
Cultivos agrícolas de olivos en la zona de Cheste, Valencia.
En cuanto a los cultivos de secano en Valencia estos son los precios de la tierra:
12-Frutales de fruto seco: 0.929 eu/m²
13-Uva para vino: 0.896 eu/m²
14-Herbáceos: 0.720 eu/m²
15-Pastizal: 0.161 eu/m²
La aceituna varía entre los 0.8 y los 0.9 eu/m²
En general en la parte de la este de la provincia de Valencia, zona de costa el m² de regadío está sobre los 4 eu/m² y el secano sobre 1 eu/m². Mientras que en la parte Oeste, más interior de la provincia de Valencia baja un 25% estos precios.
Estos precios de las tierras rústicas van variando cada año y dependen de cada zona en particular y de las características propias de cada finca en particular.
Below we list the different documents necessary to register new buildings and obtain the relevant municipal permits in the construction of new buildings. New homes need several steps at the bureaucratic level.
The official document that marks the end of the construction is the Work Completation Certificate. It serves as a starting point, the big boss of the postconstruction phase. It is used for planning all the necesary documentation.
AJUSTE DEL VALOR POR COMPARACIÓN. ARTÍCULO Nº 23. ORDEN ECO.
El factor de mercado permite corregir la volatilidad del mencionado mercado inmobiliario. El artículo 23 de la orden Eco permite una reducción de hasta el 15%. Nosotros recomendamos reducir el precio de los inmuebles un 10%.
Esta reducción justifica el hecho de emplear precios de inmuebles publicados, precios de pisos a los cuales no se ha vendido el inmueble. A la hora de vender se suele regatear el precio y se suele vender por un precio rebajado entre el 5% y el 15%. Por lo tanto es estadísticamente más fiable reducir un 10%.
Tasación de solares y fincas en la zona de Valencia, en L´Horta Sud y Nord, Camp del Turia y L´Horta Oest.
La Tasación de terrenos se realiza con criterios de mercado inmobiliaria actualizados.Tasamos por metro cuadrado. Las Valoraciones de terrenos necesitan ser contrastadas en función de la zona, el nivel de urbanización y los servicios disponibles en las cercanías. Miramos los accesos, transporte e infraestructuras. Es valorable si da a dos calles el terreno. La geometría de la parcela.
Tasación de fincas rústicas en Valencia
Por otro lado la Edificabilidad y el Aprovechamiento son clave para darle un valor concreto. Recomendamos el método de regresión múltiple por criterios de comparación. No recomendamos el Método Residual ya que utiliza fórmulas artificiales en el cálculos del valor de repercusión que se ajustan mal a la realidad. El método de Coste utiliza la depreciación que es algo subjetivo y poco riguroso. En general los métodos que utilizan coeficientes no procedentes de ajustes procedentes del mercado actualizado son dudosos.
Tasación de parcelas con mediciones Topográficas.
Sin embargo en campos de agricultura se mira fundamentalmente la productividad, las instalaciones agrícolas (por el método de reposición), el regadío, la comodidad de trabajo, la distancia a núcleos urbanos y la calidad de los caminos rurales.
Tasación de terrenos urbanos en la zona de la Patacona, Alboraya, Valencia.
LAS TASACIONES PERICIALES DEBEN ANALIZAR EL ESTADO DE CONSERVACIÓN DE UN EDIFICIO COMPLETO, UN PISO, APARTAMENTO, CHALET O CASA DE PUEBLO.
Las inspecciones de Edificios para Tasarlos, las realizan Técnicos que realizan un informe. Este informe debe ser claro, utilizando fotografías, dibujos, esquemas, planos, que complementen al texto.
El valor de la vivienda depende en gran medida del entorno y como influye éste en su estado de conservación.
En general se debe valorar la adecuación actual de la vivienda según criterios de habitabilidad. El paso del tiempo deteriora las instalaciones y se debe interpretar si siguen conservando o no su utilidad en función de la higiene, salubridad. Pare ello se debe inspecionar los siguientes aspectos:
Salubridad: Tratamientos antihumedad, estado de las bajantes, evacuación de humos y observar la presencia de elementos o materiales tóxicos en paredes o muebles.
Determinar si cumplen la normativa vigente las instalaciones de agua, gas, electricidad, telefonía y telecomunicaciones y si funcionan correctamente.
Estanqueidad de los cerramientos de la fachada o de la cubierta si es el último piso o si es un chalet.
Eficiencia energética, ver la calidad del aislamiento térmico, determinar las posibilidades de ahorro energético.
Accesibilidad a elementos comunes en la entrada del edificio por ejemplo y determinar si se han eliminado las barreras arquitectónicas.
Informes Periciales deben valorar la funcionabilidad y nivel de servicio de las instalaciones.
La plusvalía de un solar genera un impuesto que grava el incremento de valor que experimenten las parcelas urbanas. Solo es preceptivo en terrenos urbanos que han incrementado su valor.
El valor del terreno, es el valor el valor catastral, como se puede comprobar en el Impuesto de Bienes Inmuebles.
La base imponible está formada por el incremento de valor de los solares sufrido a lo largo durante un máximo de 20 años en el instante de la transmisión.
El incremento del precio del solar se tasa aplicando el porcentaje anual fijado por el Ayuntamiento para el período que comprenda el número de años en que dicho incremento, se ha producido, aplicando al valor del terreno al tiempo del devengo.
Consideramos como Sujeto Pasivo al que transmite el solar (ya sea persona o entidad ) o el derecho real de goce si la operación de transmisión es onerosa.
Se trata de un impuesto potestativo previsto en la Ley de Haciendas Locales. En cuanto a su establecimiento, es de carácter facultativo, lo cual implica que los ayuntamientos regulan los diferentes aspectos del tributo para considerarlo exigible, a través de una Ordenanza de tipo fiscal.
Resumiendo, el objeto de este impuesto es gravar el incremento que se obtenga por los sujetos pasivos cuando se efectúa la transmisión de solares o parcelas urbanas. Por tanto se gravan las rentas extraordinarias obtenidas por el propietario del inmueble al realizar esa transmisión y solo afecta a terrenos urbanos, nunca rústicos.
Si usted no está de acuerdo con la Valoración Catastral puede solicitar una Tasación Pericial Contradictoria del terreno, realizada por un perito tasador. Recomendamos siempre la medición Topográfica del solar para saber la superficie exacta y no pagar más impuestos.
Incremento de valor de Terrenos, Plusvalías e Impuestos.
EL PRECIO DE LA VIVIENDA HA SUBIDO DURANTE EL 2016. LAS TASACIONES SUBEN.
El número de transacciones ha subido durante el 2016 y con él la solicitud de tasaciones a los Ingenieros de Tasación. El incremento generalizado del precio, viene acompañado con la reactivación de la venta de pisos sin construir todavía, es decir sobre plano. Esto es debido a la mejora en el acceso al crédito bancario y por último, una mejora de la situación económica en general lo cual se explica en el buen comportamiento de las macrovariables económicas que repercuten en las valoraciones inmobiliarias. La recuperación económica está consolidada y las expectativas para este 2017 son muy positivas.
Según las Sociedades de Tasación el precio de una vivienda de 90 metros cuadrados en las capitales de provincia ronda los 190.800 euros de media. Por el contrario en el resto de poblaciones, el precio de una vivienda de 90 metros cuadrados está en 140.000 euros de media lo que sitúa el metro cuadrado de una vivienda nueva en 1.555 euros.
Tasación Pericial Contradictoria de viviendas. Valor Catastral y de Mercado.
Si usted no está de acuerdo con el Valor Catastral de su vivienda puede reclamar y solicitar una Tasación nueva con criterios reales de mercado actualizado.
Cuando la Administración Pública reclama a un propietario por un desfase entre el precio de adquisición de un inmueble y el calculado por Catastro, el propietario puede solicitar una Tasación Pericial Contradictoria a un Técnico competente en materia de Valoraciones de inmuebles.
La Administración Pública recauda el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que es un % del precio de compraventa. La Admon vigila que los precios de compra-venta no sean sospechosamente bajos para evitar el pago de impuestos. Cuanto más bajo el precio de la vivienda que refleja la escritura menos impuesto se deben pagar. Por este motivo algunos propietarios abonan en dinero B parte del precio de la vivienda, con lo cual tanto el comparador como el vendedor pagarán menos impuestos. Para evitar este peligroso fraude el Ministerio de Hacienda a través de Catastro valora el precio de los inmuebles y si se adquieren por debajo del precio Catastral, la Admon reclamará la diferencia entre lo inscrito y lo calculado por Catastro. Esto lo exige Hacienda para evitar el impago de impuestos.
Sin embargo, los Valores Catastrales suelen estar muy desfasados, provienen de unos cálculos simplistas, no tienen en cuenta muchos factores que influyen en el precio de la vivienda, es una tasación aproximada que actualmente adolece de rigor y precisión, está muy alejada respecto de la realidad del mercado inmobiliario. De hecho los técnicos de Catastro ni siquiera visitan la vivienda para visualizar el estado de conservación.
Actualmente los valores Catastrales están sobrevalorados y anticuados, no se corresponden con la actualidad inmobiliaria. En este sentido si la admon reclamara la diferencia entre el valor Catastral (desfasado y aproximado) y el de aduisición (real de mercado) a los nuevos propietarios, ante esta injusticia, los propietarios pueden solicitar una Tasación Pericial Contradictoria.
La administración aceptará la nueva Tasación si el desfase no excede del 10% del valor calculado ni supera los 120.000 euros. Si supera estos valores hay que acudir a una tasación nueva que debe calcular un tercer perito. Todos estos trámites se pueden realizar en el departamento correspondiente de su Ayuntamiento. En Inprogeo realizamos Tasaciones de chalets, apartamentos, etc…por toda la Comunidad Valenciana, desde Oropesa y Benicásim, pasando por Valencia o Cullera hasta Calpe, Jávea, Denia, Altea, Benidorm o Alicante.
TASACIÓN PISOS Y CHALETS EN VALENCIA Y CULLERA 