Tasamos todo tipo de inmuebles, desde pisos, plantas bajas, locales comerciales, casas de campo, chalets, adosados, pareados, parcelas rústicas, campos de naranjos, naves industriales y apartamentos en la playa del Mediterráneo Valenciano.
Trabajamos en la zona Norte de Valencia, en L´Horta Nord, desde Port Saplaya hasta Puzol, pasando por el Puig y La Pobla de Farnals además de Massamagrell.
Tasadores en el Puig de Santa María y Puebla Farnals. Chalets y apartamentos
Somos peritos valencianos con más de 25 años de experiencia valorando viviendas y edificios.
El valor de los inmuebles valencianos ha experimentado un fuerte ascenso en lo que llevamos de año 2022, debido a la fuerte inflación, especialmente la inflación subyaciente, es decir la que contabiliza el IPC sin la energía ni los alimentos procesados. Esta inflación no tiene nada que ver con la guerra de Ucranía ni con el incremento de precios del combustible.
Fantástico piso en buen estado, cerca del Hospital de la Nueva Fé con garaje incluido.
Solo chiscas estudiantes. Piso alto 8º, luminoso y alegre, 3 dormitorios y 2 baños, 110 m². Salón-comedor muy amplio, con dos zonas separadas, la del salón y la del comedor que da a un amplio balcón muy acogedor y con bonitas vistas.
Dormitorio 1, con baño: 300 euros.
Dormitorio 2: 250 euros. (nuevo)
Dormitorio 3: 230 euros.
Garaje, coche y moto: 60 euros.
El barrio de Malilla de Valencia cuenta con un supermercado Mercadona a solo un minuto y Consum no muy lejos. Además de Farmacias, Bancos, papelerías, casa de comidas para llevar, estanco, kiosco. Barrio seguro y civilizado de buena gente y normal.
Solo se comparte piso tres chicas, una de ellas con baños propio por lo que el otro baños solo lo comparten dos chicas.
El piso está amueblado, dispone de nevera, lavadora etc… la cocina cuenta con galería y dos dormitorios exteriores a parte del comedor. El dormitorio principal tiene dos armarios (uno enorme) y un escritorio. Ascensor a cota cero. Dispone de Aire Acondicionado y por las tardes viene un agradable y refrescante brisa
Autobuses el 8, 18, 64, 6 y 99 que te llevan a las principales zonas de Valencia como el centro (8) o el 99 al centro comercial Aqua, el Saler etc…. el 18 te lleva a las universidades de Blasco Ibáñez y la Politécnica. Bien comunicado por el Boulevard Sur, en coche se llega al Corte Inglés de la AV. Francia en 8 min solo. Cerca de Ruzafa.
No se admiten mascotas ni subarrendamientos. Un mese de fianza. Se exige formalidad en los pagos. Garaje opcional.
Método de Comparación para Tasar chalets con parcela cerca de Valencia.
ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO:
Es distinto tasar un piso o una casa de pueblo a tasar un chalet, porque éste tiene una parcela. El terreno del chalet tiene un determinado valor, que en algunos casos es un gran % del precio conjunto con el chalet.
Tasar un piso es distinto a un chalet ya que tiene parcela y está alejado de servicios y comercios
En sí mismo el chalet se valora igual que una casa de pueblo pero después hay que valorar el tipo de parcela, su área y lo que contiene (piscina, terrazas, jardines, zonas deportivas, huertos etc….) .
Tasar pisos es fácil porque tasar es comparar y se comparan inmuebles de naturaleza muy parecida, es decir con 3 o 4 baños, uno o dos baños, entre 110 y 90 m², se localizan pisos del mismo barrio con relativa facilidad, al final es el estado de conservación el parámetro más importante para explicar el precio del piso.
Sin embargo en chalets no es tan sencillo porque son inmuebles con más diferencias entre sí, no se parecen tanto, están más personalizados al gusto del inquilino. En realidad no hay dos chalets iguales salvo adosados o bungalows construidos en la misma promoción y con el mismo proyecto.
Las viviendas unifamiliares aisladas tienen muchos matices que les diferencian entre sí. Se agrupan en tres tipos:
Tipo de parcela
Tipo de edificación
Localización y urbanización
1-Las principales diferencias se atribuyen a la parcela. Estas son algunas:
Tener o no piscina
Tener o no jardín
Tener varias terrazas
Tener huerta
Forma de la parcela, relación fondo-fachada
Longitud de la fachada
Inclinación, desniveles y Topografía
El tipo de parcela, el tipo de jardín, tener o no piscina cambia el precio de la vivienda.
2-Por otro lado el chalet en sí mismo tiene características que le diferencian de otros:
Tener una o dos o tres plantas
Tener sótano
Tener garaje interno o externo
Tener trastero
Disponer de terrazas con porche
La orientación
Tener calefacción
Las alturas, los porches, el jardín, las terrazas diferencias a los chalets
3-El tercer grupo de valores que explican el precio es la localización y el tipo de urbanización:
Tener vistas panorámicas desde arriba
Tener comercios cerca
Disponer de infraestructuras y servicios
Medios de comunicación, metro, bus, tren.
Distancia a núcleo urbano
Colegios y ambulatorios
Calidad de la urbanización
Disponer de zonas verdes
Estar asfaltados o no los viales
Tener aceras amplias
Comodidad de accesos
La calidad de la urbanización es muy importante en la valoración de chalets
Los chalets están en zonas aisladas normalmente, lejos de la civilización, lejos de los servicios, comercios e infraestructuras. Una buena la localización incrementa el precio de la vivienda, mientras que al valorar un piso se utilizan testigos del mismo barrio que tienen los mismos servicios normalmente. Esta es una diferencia muy importante.
TASACIÓN DE PISOS EN CAMPANAR, PETXINA Y OLIBERETA, VALENCIA.
La zona de Campanar-Olibereta en al Nordoeste de Valencia, el urbanismo está bastante bien, las aceras son amplias y hay zona verde en el viejo cauce del Río, pero el mobiliario urbano no es moderno, dispone de carril bici en el lecho del Turia.
Tasación de pisos en Campanar, L ´Oliberta y la Petxina.
La capa de rodadura de los viales necesita renovación en algún tramo. El entorno urbanístico es muy estratégico al estar cerca de la Gran Vía, el cauce del Río que vertebra toda la ciudad y la salida Nordoeste de Valencia. Es una de las mejores calles de Valencia. La zona está completamente consolidada, dispone de todos los servicios e infraestructuras, colegios, institutos, ambulatorio, tres Centros Comerciales (Carrefour, Nuevo Centro y Merado de Campanar) y con grandes infraestructuras, instalaciones deportivas, Estación de autobuses y buses urbanos nº 99, 98, 64, 63, 67, Jardines, a 15 min. del centro, paradas de metro a 3 minutos. Situado en una buena localización en cuanto a comunicaciones viarias por la pista de Ademuz o CV-35 y Gran Vía para ir al centro
Below we list the different documents necessary to register new buildings and obtain the relevant municipal permits in the construction of new buildings. New homes need several steps at the bureaucratic level.
The official document that marks the end of the construction is the Work Completation Certificate. It serves as a starting point, the big boss of the postconstruction phase. It is used for planning all the necesary documentation.
AJUSTE DEL VALOR POR COMPARACIÓN. ARTÍCULO Nº 23. ORDEN ECO.
El factor de mercado permite corregir la volatilidad del mencionado mercado inmobiliario. El artículo 23 de la orden Eco permite una reducción de hasta el 15%. Nosotros recomendamos reducir el precio de los inmuebles un 10%.
Esta reducción justifica el hecho de emplear precios de inmuebles publicados, precios de pisos a los cuales no se ha vendido el inmueble. A la hora de vender se suele regatear el precio y se suele vender por un precio rebajado entre el 5% y el 15%. Por lo tanto es estadísticamente más fiable reducir un 10%.
El piso en la zona de Xúquer, calle peatonal sin ruidos ni tráfico. La vivienda está bien conservada, la finca también está muy bien pero anteriormente era una oficina y necesita recuperar los tabiques y la distribución. La reforma permitiría reconstruir a gusto del comprador. Las calidades son buenas. Dispone de terraza con vistas a un jardín muy tranquilo y cuidado. Zona universitaria. Con todos los servicios cerca. Mercadona y Consum a 1 minuto, instituto y colegio a 2 minutos. Universidad de Valencia y Politécnica a 2 minutos caminando. Barrio alegre universitario. 133 metros cuadrados. 1º piso con ascensor.
A la hora de reclamar un a plusvalía se puede rebajar el precio de la tasación Catastral realizada por la administración hasta un 10%.
Este 10% de bajada de precio supone un importante ahorro a la hora de pagar la plusvalía al Ayuntamiento, como consecuencia de la transacción de un inmueble como por ejemplo y chalet ya sea adosado o unifamiliar.
En primer lugar se debe realizar una solicitud de Tasación Pericial Contradictoria. Trámites:
Relación de bienes que el perito de la Administración debe valorar.
Se notifica al propietario la tasación del perito de la Administración. Dispone de 10 días para que nombre perito.
Se entrega al perito-tasador del propietario la relación de bienes y derechos y se le da un mes para formular la hoja de aprecio.
Designación del perito tercero. Una vez aceptado el nombramiento se le entrega la relación de bienes y las hojas de aprecio de los dos peritos anteriores para que en un mes confirme alguna de dichas valoraciones o realice una nueva.
Finalización:
Entrega de la valoración por el perito tercero.
Por el desistimiento del propieatario puesto de manifiesto por la falta de nombramiento de su perito o por la falta de entrega de la valoración por éste en el plazo de un mes, en ambos casos.
Al no ser necesario nombrar al perito tercero, por ser la diferencia entre el valor determinado por el perito de la Administración y la tasación practicada por el perito del obligado tributario, igual o inferior a 120.000 euros y al 10 por ciento de la tasación del perito del propietario.
Ejecución: La Administración dicta una liquidación que toma como base la valoración inmobiliaria y la notifica en un mes a las partes interesadas.
Tasación de Chalets en Montesano, San Antonio de Benagéber.
Tasamos en Liria, La Pobla Vallbona y San Antonio de Benagéber
Tasación de solares y fincas en la zona de Valencia, en L´Horta Sud y Nord, Camp del Turia y L´Horta Oest.
La Tasación de terrenos se realiza con criterios de mercado inmobiliaria actualizados.Tasamos por metro cuadrado. Las Valoraciones de terrenos necesitan ser contrastadas en función de la zona, el nivel de urbanización y los servicios disponibles en las cercanías. Miramos los accesos, transporte e infraestructuras. Es valorable si da a dos calles el terreno. La geometría de la parcela.
Tasación de fincas rústicas en Valencia
Por otro lado la Edificabilidad y el Aprovechamiento son clave para darle un valor concreto. Recomendamos el método de regresión múltiple por criterios de comparación. No recomendamos el Método Residual ya que utiliza fórmulas artificiales en el cálculos del valor de repercusión que se ajustan mal a la realidad. El método de Coste utiliza la depreciación que es algo subjetivo y poco riguroso. En general los métodos que utilizan coeficientes no procedentes de ajustes procedentes del mercado actualizado son dudosos.
Tasación de parcelas con mediciones Topográficas.
Sin embargo en campos de agricultura se mira fundamentalmente la productividad, las instalaciones agrícolas (por el método de reposición), el regadío, la comodidad de trabajo, la distancia a núcleos urbanos y la calidad de los caminos rurales.
Tasación de terrenos urbanos en la zona de la Patacona, Alboraya, Valencia.
TASACIONES DE VIVIENDAS GRATUITAS NO SE REALIZAN CON RIGOR Y AL FINAL SE PIERDE DINERO SI SE TASAN A LA BAJA O SI ES MUY CARA NO SE VENDE .
Las Valoraciones Gratuitas son así porque los que las realizan no invierten tiempo en ello ni tiene formación para calcularlas con precisión. Las hacen según su simple opinión en un momento dado, sin más cálculos ni más análisis ni más rigor.
Solicite 10 tasaciones gratuitas y tendrá 10 tasaciones distintas que no se parecen en nada porque son como los colores, a cada uno le parece bonito un color. Es muy importante tasar con el precio justo una vivienda, ni más ni menos.
Si se tasa por aproximación corremos dos riesgos muy muy graves:
Si el precio es más bajo que el real, estamos perdiendo dinero. Muchas inmobiliarias tasan a la baja para vender con rapidez, son egoístas y con ello perjudican a su cliente que por vender rápido vende barato. A las inmobiliarias les interesa vender a toda costa, tienen mucha competencia entre ellas y les da igual perder 1.000 euros si bajan el precio para vender sea como sea. Si un inmueble vale 200.000 euros y la inmobiliaria se lleva un 5%, cobraría 10.000 euros. Si baja el precio y dice que el inmueble vale 180.000 euros cobrará 9.000 euros. Para la inmobiliaria prefiere ganar 9.000 euros seguros que no 10.000 inseguros, no se arriesga por solo 1.000 euros. Pero el cliente ha perdido 20.000 euros y eso es mucho dinero, eso es lo que vale un coche por ejemplo.
Si por el contrario la inmobiliaria tasa mal y tasa al alza dará un precio de venta inflado y los clientes no llamarán. Pasarán los meses y los años sin que esa vivienda tenga visitas. Si la tasación es mala y da un valor fuera de mercado el inmueble no se venderá y el cliente no ganará dinero. Por eso es muy importante calcular el precio perfecto de mercado, para ganar lo que realmente vale y en un tiempo razonable.
Vemos que al final lo barato sale caro, como casi todo en esta vida.
Seamos serios, en esta vida todo cuesta dinero. Invertir tiempo en la realización de una tasación bien hecha se cobra. Nadie que trabaje muchas hora y bien trabajadas lo hace a cambio de nada, todos trabajamos por dinero.
Detrás de una tasación gratuita se esconde la improvisación, la opinión muy subjetiva y no hay horas de investigación, no hay bases de datos oficiales y no hay rigor matemático.
Para saber tasar hay que saber de edificación y de estadística a nivel universitario.
Esta formación solo la reciben los Arquitectos y los Ingenieros que estudian estadística avanzada y economía. Son los que saben presupuestar la reforma que necesita una vivienda, los que saben analizar las patologías y grietas de una estructura de un edificio etc….
Hay que tener en cuenta que lo más importante para realizar una tasación perfecta es elegir los inmuebles testigo de similares características a ala vivienda a tasar. Pero tan importante como saber elegirlos es saber eliminarlos de los cálculos de la tasación si ese inmueble está mal tasado y contamina nuestros cálculos perjudicando la precisión.
Solo los técnicos que saben álgebra y estadística aplicada a la Valoración de inmuebles saben detectar los inmuebles mal tasados que no se deben emplear en una Valoración.
Es una irresponsabilidad y una temeridad incluir casas, pisos, apartamentos o chalets mal tasados como testigos en nuestra valoración, hay que saber detectarlos y quitarlos. Para ello hay que realizar un potente modelo de Regresión Lineal por Mínimos Cuadrados que predice el precio de una vivienda con todo el rigor matemático y elimina los inmuebles mal tasados para ganar precisión.
Cualquier tasación que no se haga mediante Regresión lineal será meramente aproximada.
TASACIÓN PISOS Y CHALETS EN VALENCIA Y CULLERA 