Chalets y casas

TASACIÓN DE CASAS Y CHALETS DE LUJO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA.

El precio de la vivienda rural o de un chalet o de una casa de pueblo proviene del mercado inmobiliario, de la oferta y  la demanda de este tipo de producto.

Es este mercado inmobiliario el que sirve de base para calcular el precio de una vivienda similar. Utilizamos solo los inmuebles «vendidos» y no los que está en venta porque si todavía siguen en venta es porque su precio es más elevado de lo que marca la tendencia inmobiliaria.

Por lo tanto solo sirven los precios de lo inmuebles vendidos recientemente y de características similares, ya que su precio es el real de mercado mientras el que de los que no se han vendido es un precio artificial y optimista. Esta apreciación se debe matizar en un aspecto fundamental, el tiempo que lleva en venta la casa.

En función del tiempo de comercialización que lleve, podremos saber si el precio de venta es más o menos válido. Un chalet que lleve mucho tiempo en venta está mal tasado, otro que lleve poco tiempo no se puede decir nada todavía.

A partir de ahí la dificultad de tasar estriba en encontrar viviendas similares a comparar con la nuestra. Lógicamente ninguna va a ser exactamente igual, debemos por tanto homogeneizar sus principales características, es decir debemos elevar o penalizar una vivienda en función de una serie de parámetros de comparación. Debemos traducir los parámetros de una vivienda a comparar con la nuestra llevarlos al mismo nivel de comparación.

Normalmente utilizamos parámetros tales como: Número de habitaciones, Número de baños, Garaje, Metros cuadrados, distancia al centro de la ciudad, distancia al mar, vistas al mar o a un paisaje de alto valor ecológico, estado de conservación, orientación y luminosidad, terrazas, piscina y jardines, precio medio de la vivienda en ese barrio. Todos estos parámetros convenientemente ponderados en función de su importancia explican el precio de la vivienda. Para ello los introducimos en un modelo matemático que nos proporcionará los coeficientes de una ecuación donde las incógnitas son los parámetros mencionados anteriormente. Este es un modelo estadístico de Regresión lineal múltiple en el cual hay tantas ecuaciones como inmuebles a comparar y tantas incógnitas como parámetros explicativos del precio. Normalmente tenemos más ecuaciones que incógnitas, luego es un sistema incompatible desde el punto de vista algebraico, pero mediante el método matricial de Mínimos Cuadrados alcanzamos la solución más precisa al sistema. A continuación se debe analizar es la bondad del ajuste de regresión, en función de unos coeficientes y desviaciones típicas vamos eliminando parámetros que perjudican a la calidad del ajuste y además eliminamos las ecuaciones de los chalets con un precio fuera de mercado que contamina la calidad del ajuste y diluye su precisión. Esto se sabe ya que con el modelo matemático se pude calcular el precio de los chalets introducidos en el modelo. Lógicamente estos chalets ye tenían un precio real de venta. A la diferencia entre el precio de venta real y el calculado con el modelo le llamamos Residuo. Si el residuo es muy alto es que el precio calculado es muy diferente al de venta, luego este inmueble no nos sirve para introducirlo en el modelo que que no explica bien el precio y por lo tanto lo quitamos y con ello al recalcular ganamos calidad y precisión. Al final obtenemos un modelo de gran calidad que explica perfectamente el precio de las casas en esa zona  con características similares, después de depurar los chalets introducidos y los parámetros utilizados. El modelo será bueno cuando obtengamos un error medio cuadrático adecuado. Esto es así porque hemos implantado un método de resolución algebraico que minimiza el error al cuadrado.Con este método algebraico tasamos casas de pueblo, chalets, parcelas rústicas y urbanas, garajes, bajos comerciales, edificios y naves industriales o agrícolas.

Tasamos inmuebles en Valencia, concretamente en La Eliana, Rocafort, Godella, Moncada, Bétera, Líria, Paterna, La Cañada, El Vedat de Torrente, Calicanto, Manises, Aldaya, Alboraya, Cullera, Sueca,