Tasaciones por Mínimos Cuadrados, las más precisas.

Las tasaciones por Mínimos Cuadrados son las mejores y más objetivas.

Solicite una tasación de un piso a 5 tasadores y tendrá 5 tasaciones distintas. Esto es debido fundamentalmente a cuatro motivos:

1- Por la enorme subjetividad de los métodos de comparación a la hora de homogeneizar  la muestra de testigos. Cuando homogeneizan lo que hacen es subir o bajar el precio del inmueble testigo al compararlo con el piso a tasar. Esto supone una manipulación del precio del piso testigo escasamente rigurosa. Cada tasador manipula como quiere según su mera opinión personal.


2-La fuente de información de los inmuebles testigo suele estar demasiado mejorada por los vendedores. El tasador da por válida la información proporcionada por el vendedor y como el técnico no ha visitado personalmente los inmuebles testigo, adolece de información veraz y auténtica sobre los pisos. Normalmente los vendedores omiten los defectos de los pisos, solo publican las fotografías más bonitas y tapan los desperfectos de los pisos. Por lo tanto el tasador no puede comparar con suficiente información objetiva los pisos testigo con el piso a tasar. El mismo piso puede necesitar una amplia reforma para un tasador y para otro estar en perfecto estado de conservación, sin embargo para otros puede necesitar solo pequeños retoques, o necesitar reformas parciales, es decir el baño sí y la cocina no, mientras otro tasador puede decir todo lo contrario. Por el mismo motivo que a un tasador les puede gustar el color de las paredes ya a otros les parece muy feo. Todas estas contradicciones a la hora de opinar se reflejan en la tasación.


3-Estos métodos de homogenización adolecen de rigor matemático, son métodos que lo que hacen es manipular el precio por metro cuadrado de los testigos. No disponen de mecanismos de depuración de parámetros. Un parámetro puede ser por ejemplo la calidad de los materiales. Si una “característica-parametrizada” empeora la tasación no lo elimina, entre otras cosas porque no detecta si un parámetro perjudica la calidad y la precisión de la valoración. No proporcionan un indicador de la calidad y de la precisión de la tasación. No hay forma de saber si la valoración es buena o mala o regular.


4-Si un inmueble testigo tiene un precio poco representativo o poco comparable con nuestro inmueble no lo detecta objetivamente. No detecta los inmuebles testigo que empeoran la tasación y no los elimina. Estos inmuebles hay que quitarlos, ya que encarecen o rebajan artificialmente la valoración. Si un vendedor debido a que no conoce la realidad actual del mercado de inmuebles, está vendiendo a un precio erróneo según el mercado, el método de homogeneización no lo va a eliminar. Hay que pensar que hay pisos con circunstancias propias y exclusivas de ese inmueble en particular, que lo hacen muy difícil de vender a ese precio aunque el precio sea parecido al de otros pisos similares por la zona. Por ejemplo si un piso situado en la primera planta no ve el mar, se venderá más barato que los otros pisos de la finca que sí ven el mar.Si el vendedor lo comercializa a un precio similar a los que ven el mar, aunque en la homogeneización el parámetro vistas al mar lo rebajemos, será insuficiente para rebajar el precio total, ya que si hay varios parámetros en la tasación el parámetro rebajado influirá poco al diluirse su rebaja entre tantos parámetros iguales a los otros apartamentos de la finca. Sin duda el mercado penalizará mucho más el precio que la rebaja mínima en la homogeneización. Este apartamento deberá eliminarse ya que distorsiona la precisión. Como no hay un indicador de la validez de este testigo no sabremos detectarlo como nocivo.

 

A la hora de tasar debemos mejorar la calidad de la tasación con estas seis exigencias de calidad:

  • Debemos encontrar un método objetivo que de el mismo valor de tasación a todos los tasadores que lo utilicen, piensen por ejemplo en un juicio con dos tasaciones distintas una por cada parte. Esto sería muy problemático para el juez.
  • Debemos encontrar un método con una potente precisión, que sepamos cuantificar y medir la calidad de la tasación.
  • Debemos encontrar un método con rigor y prestigio matemático.
  • No introducir características parametrizadas subjetivas. Debemos alejarnos de las subjetividades y meras opiniones personales de los tasadores. Es decir un método que introduzca parámetros contables y objetivos, por ejemplo nº de habitaciones o baños, distancia al mar o al centro, si dispone de garaje, piscina etc…
  • El método deberá detectar y eliminar los inmuebles testigo que bajen la precisión de la valoración.
  • El método deberá detectar y eliminar los parámetros que empeoran la calidad de la tasación.

Estas seis exigencias las cumple el riguroso método matemático de Mínimos cuadrados. Como su propio nombre indica lo que hace es minimizar el error.

Es un método muy utilizado por Matemáticos, Ingenieros, Científicos desde el siglo XIX. Se trata de un elegante modelo algebraico-estadístico. Por lo tanto, para dominarlo son necesarios avanzados conocimientos de Estadística, Álgebra, incluso Cálculo.

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Características del método de los Mínimos Cuadrados:

  • Al ser un método estrictamente matemático no admite parámetros ambiguos ni subjetivos, solo datos concretos y objetivos, por lo tanto con los mismos inmuebles testigo dos tasadores distintos darán la misma tasación.
  • Proporciona la precisión en % de la valoración, por lo tanto si queremos podemos incrementar la precisión realizando modificaciones y ampliaciones.
  • El método de Mínimos Cuadrados parte del cálculo de la recta de regresión, modelo matemático que predice el precio de los inmuebles de forma matemáticamente rigurosa.
  • El método detecta los inmuebles testigo que perjudican a la tasación y así un tasador experto los elimina.
  • Detecta los parámetros que empeoran la precisión y así los podemos eliminar.

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Gracias a los coeficientes proporcionados por el cálculo de la regresión múltiple, podemos calcular una ecuación para nuestro inmueble. Hasta llegar a esta ecuación final debemos depurar el modelo con la ayuda de los estimadores estadísticos tales como el Coeficiente de correlación múltiple, R2 ajustado, la Varianza, la Desviación Típica. Con la matriz de Varianza-Covarianza convenientemente interpretada por un tasador experto con avanzados conocimientos estocásticos, podemos obtener la información clave para realizar la modificaciones  al modelo en búsqueda de más precisión y calidad. En este sentido es de gran importancia realizar el cálculo del error medio cuadrático, que es de gran utilidad.

El modelo de regresión lineal múltiple se basa en generar una ecuación por cada inmueble testigo, con tantas variables independientes como características parametrizadas. La variable dependiente es el precio. Debemos proporcionar más ecuaciones que incógnitas para obtener un sistema compatible indeterminado, es decir con infinitas soluciones. De todas las infinitas soluciones Mínimos Cuadrados selecciona la única que hace mínimo el error. El error es la diferencia entre el precio calculado con la regresión lineal y el publicado. Nos interesa que este error al que llamamos residuo sea el mínimo para tener la máxima calidad. En definitiva en la ecuación del inmueble, buscamos una serie de coeficientes que multiplicados por los parámetros del piso (variables independientes), junto con el término independiente nos explique el precio de la vivienda, que es la variable dependiente. Cuanto mejor precisión tengamos en la obtención de los coeficientes mejor explicará el precio del inmueble el modelo matemático. Esperemos que sea de utilizad esta introducción al método de Regresión Multiple aplicado a Valoraciones Inmobiliarias.

Jorge Hdez. Ingeniero de Obras Públicas (Especialidad Construcciones Civiles) e Ingeniero Técnico de Topografía. Tel: 696 29 18 27.

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