Tasación de solares, parcelas y fincas.

Tasación de solares y fincas en la zona de Valencia, en L´Horta Sud y Nord, Camp del Turia y L´Horta Oest.

La Tasación de terrenos se realiza con criterios de mercado inmobiliaria actualizados.Tasamos por metro cuadrado. Las Valoraciones de terrenos necesitan ser contrastadas en función de la zona, el nivel de urbanización y los servicios disponibles en las cercanías. Miramos los accesos, transporte e infraestructuras. Es valorable si da a dos calles el terreno. La geometría de la parcela.

Fonteta y Quatre Carreres
Tasación de fincas rústicas en Valencia

Por otro lado la Edificabilidad y el Aprovechamiento son clave para darle un valor concreto. Recomendamos el método de regresión múltiple por criterios de comparación. No recomendamos el Método Residual ya que utiliza fórmulas artificiales en el cálculos del valor de repercusión que se ajustan mal a la realidad. El método de Coste utiliza la depreciación que es algo subjetivo y poco riguroso. En general los métodos que utilizan coeficientes no procedentes de ajustes procedentes del mercado actualizado son dudosos.

Tasación de parcelas, campos y terrenos
Tasación de parcelas con mediciones Topográficas.

Sin embargo en campos de agricultura se mira fundamentalmente la productividad, las instalaciones agrícolas (por el  método de reposición), el regadío, la comodidad de trabajo, la  distancia a núcleos urbanos y la calidad de los caminos rurales.

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Tasación de terrenos urbanos en la zona de la Patacona, Alboraya, Valencia.
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EL ESTADO DE CONSERVACIÓN ES LA CLAVE DE UNA BUENA TASACIÓN PERICIAL.

LAS TASACIONES PERICIALES DEBEN ANALIZAR EL ESTADO DE CONSERVACIÓN DE UN EDIFICIO COMPLETO, UN PISO, APARTAMENTO, CHALET O CASA DE PUEBLO.

Las inspecciones de Edificios para Tasarlos, las realizan Técnicos que realizan un informe. Este informe debe ser claro, utilizando fotografías, dibujos, esquemas, planos, que complementen al texto.

tasaciones de casas y pisos
El valor de la vivienda depende en gran medida del entorno y como influye éste en su estado de conservación.

En general se debe valorar la adecuación actual de la vivienda según criterios de habitabilidad. El paso del tiempo deteriora las instalaciones y se debe interpretar si siguen conservando o no su utilidad en función de la higiene, salubridad. Pare ello se debe inspecionar los siguientes aspectos:

  • Salubridad: Tratamientos antihumedad, estado de las bajantes, evacuación de humos y observar la presencia de elementos o materiales tóxicos en paredes o muebles.
  • Determinar si cumplen la normativa vigente las instalaciones de agua, gas, electricidad, telefonía y telecomunicaciones y si funcionan correctamente.
  • Estanqueidad de los cerramientos de la fachada o de la cubierta si es el último piso o si es un chalet.
  • Eficiencia energética, ver la calidad del aislamiento térmico, determinar las posibilidades de ahorro energético.
  • Accesibilidad a elementos comunes en la entrada del edificio por ejemplo y determinar si se han eliminado las barreras arquitectónicas.
peritos hogar valencia
Informes Periciales deben valorar la funcionabilidad y nivel de servicio de las instalaciones.

 

LAS TASACIONES GRATIS SON MALAS Y SALEN MUY CARAS.

TASACIONES DE VIVIENDAS GRATUITAS NO SE REALIZAN CON RIGOR Y AL FINAL  SE PIERDE DINERO SI SE TASAN A LA BAJA O SI ES MUY CARA NO SE VENDE .

Las Valoraciones Gratuitas son así porque los que las realizan no invierten tiempo en ello ni tiene formación para calcularlas con precisión. Las hacen según su simple opinión en un momento dado, sin más cálculos ni más análisis ni más rigor.

Solicite 10 tasaciones gratuitas y tendrá 10 tasaciones distintas que no se parecen en nada porque son como los colores, a cada uno le parece bonito un color. Es muy importante tasar con el precio justo una vivienda, ni más ni menos.

Si se tasa por aproximación corremos dos riesgos muy muy graves:

  • Si el precio es más bajo que el real, estamos perdiendo dinero. Muchas inmobiliarias tasan a la baja para vender con rapidez, son egoístas y con ello perjudican a su cliente que por vender rápido vende barato. A las inmobiliarias les interesa vender a toda costa, tienen mucha competencia entre ellas y les da igual perder 1.000 euros si bajan el precio para vender sea como sea. Si un inmueble vale 200.000 euros y la inmobiliaria se lleva un 5%, cobraría 10.000 euros. Si baja el precio y dice que el inmueble vale 180.000 euros cobrará 9.000 euros. Para la inmobiliaria prefiere ganar 9.000 euros seguros que no 10.000 inseguros, no se arriesga por solo 1.000 euros. Pero el cliente ha perdido 20.000 euros y eso es mucho dinero, eso es lo que vale un coche por ejemplo.
  • Si por el contrario la inmobiliaria tasa mal y tasa al alza dará un precio de venta inflado y los clientes no llamarán. Pasarán los meses y los años sin que esa vivienda tenga visitas. Si la tasación es mala y da un valor fuera de mercado el inmueble no se venderá y el cliente no ganará dinero. Por eso es muy importante calcular el precio perfecto de mercado, para ganar lo que realmente vale y en un tiempo razonable.

Vemos que al final lo barato sale caro, como casi todo en esta vida.

Seamos serios, en esta vida todo cuesta dinero. Invertir tiempo en la realización de una tasación bien hecha se cobra. Nadie que trabaje muchas hora y bien trabajadas lo hace a cambio de nada, todos trabajamos por dinero.

Detrás de una tasación gratuita se esconde la improvisación, la opinión muy subjetiva y no hay horas de investigación, no hay bases de datos oficiales y no hay rigor matemático.

Para saber tasar hay que saber de edificación y de estadística a nivel universitario.

Esta formación solo la reciben los Arquitectos y los Ingenieros que estudian estadística avanzada y economía. Son los que saben presupuestar  la reforma que necesita una vivienda, los que saben analizar las patologías y grietas de una estructura de un edificio etc….

Hay que tener en cuenta que lo más importante para realizar una tasación perfecta es elegir los inmuebles testigo de similares características a ala vivienda a tasar. Pero tan importante como saber elegirlos es saber eliminarlos de los cálculos de la tasación si ese inmueble está mal tasado y contamina nuestros cálculos perjudicando la precisión.

Solo los técnicos que saben álgebra y estadística aplicada a la Valoración de inmuebles saben detectar los inmuebles mal tasados que no se deben emplear en una Valoración.

Es una irresponsabilidad y una temeridad incluir casas, pisos, apartamentos o chalets  mal tasados como testigos en nuestra valoración, hay que saber detectarlos y quitarlos. Para ello hay que realizar un potente modelo de Regresión Lineal por Mínimos Cuadrados que predice el precio de una vivienda con todo el rigor matemático y elimina los inmuebles mal tasados para ganar precisión.

Cualquier tasación que no se haga mediante Regresión lineal será meramente aproximada.

PLUSVALÍAS DE TERRENOS. IMPUESTO DEL INCREMENTO DE VALOR DEL PRECIO DE PARCELAS.

 

La plusvalía de un solar genera un impuesto que grava el incremento de valor que experimenten las parcelas urbanas. Solo es preceptivo en terrenos urbanos que han incrementado su valor.

El valor del terreno, es el valor el valor catastral, como se puede comprobar en el Impuesto de Bienes  Inmuebles.

La base imponible está formada por el incremento de valor de los solares sufrido  a lo largo durante un máximo de 20 años en el instante de la transmisión.

El incremento  del precio del solar se tasa aplicando el porcentaje anual fijado por el Ayuntamiento para el período que comprenda el número de años en que dicho incremento, se ha producido,  aplicando al valor del terreno al tiempo del devengo.

Consideramos como Sujeto Pasivo al que transmite el solar (ya sea  persona o entidad ) o el derecho real de goce si la operación de transmisión es onerosa.

Se trata de un impuesto potestativo previsto en  la Ley de Haciendas Locales.  En cuanto a su establecimiento, es de carácter facultativo, lo cual implica que los ayuntamientos   regulan los diferentes aspectos del tributo para considerarlo  exigible, a través de una Ordenanza de tipo fiscal.

Resumiendo, el objeto de este  impuesto es gravar el incremento que se obtenga por los sujetos pasivos cuando se efectúa la transmisión de solares o parcelas urbanas. Por tanto se gravan las rentas  extraordinarias obtenidas por el propietario del inmueble  al realizar esa transmisión y solo afecta a terrenos urbanos, nunca rústicos.

Si usted no está de acuerdo con la Valoración Catastral puede solicitar una Tasación Pericial Contradictoria del terreno, realizada por un perito tasador. Recomendamos siempre la medición Topográfica del solar para saber la superficie exacta y no pagar más impuestos.

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Incremento de valor de Terrenos, Plusvalías e Impuestos.

EL PRECIO DE LA VIVIENDA SUBE EN LA COMUNIDAD VALENCIANA.

EL PRECIO DE LA VIVIENDA HA SUBIDO DURANTE EL 2016. LAS TASACIONES SUBEN.

El número de transacciones ha subido durante el 2016 y con él la solicitud de tasaciones a los Ingenieros de Tasación. El incremento generalizado del precio, viene acompañado con  la reactivación de la venta de pisos sin construir todavía, es decir sobre plano. Esto es debido a la mejora en el acceso al crédito bancario y por último, una mejora de la situación económica en general lo cual se explica en el buen comportamiento de las macrovariables económicas que repercuten en las valoraciones inmobiliarias. La recuperación económica está consolidada y las expectativas para este 2017 son muy positivas.

Según las Sociedades de Tasación el precio de una vivienda  de 90 metros cuadrados en las capitales de provincia ronda los 190.800 euros de media. Por el contrario en el resto de poblaciones,  el precio de una vivienda de 90 metros cuadrados está en 140.000 euros de media lo que sitúa el metro cuadrado de una vivienda nueva  en 1.555 euros.

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Suben los precios de las tasaciones inmobiliarias

 

TASACIÓN DE PARCELAS URBANAS RESIDENCIALES.

Tasación de solares y fincas en la zona de Valencia, en L´Horta Sud y Nord, Camp del Turia y L´Horta Oest.

La Tasación de terrenos se realiza con criterios de mercado inmobiliaria actualizados.Tasamos por metro cuadrado. Las Valoraciones de terrenos necesitan ser contrastadas en función de la zona, el nivel de urbanización y los servicios disponibles en las cercanías. Miramos los accesos, transporte e infraestructuras. Por otro lado la Edificabiliad y el aprovechamiento son clave para darle un valor concreto. Sin embargo en campos de agricultura se mira fundamentalmente la productividad.

Tasación de parcelas, campos y terrenos
Tasación de parcelas con mediciones Topográficas.

TASACIÓN CHALETS Y APARTAMENTOS: POBLA FARNALS, EL PUIG, PUZOL, PORT SAPLAYA Y VALENCIA.

VALORACIONES INMOBILIARIAS DE PARCELAS URBANIZADAS PARA USO RESIDENCIAL.

Las Las Tasaciones de parcelas urbanizadas o solares vienen caracterizadas por varios factores. El más importante es la localización. El segundo más importante es la superficie. A partir de ahí hay varios factores de distinta naturaleza que varía en importancia en función del uso del suelo. Este uso del suelo puede clasificarse en en tres tipos fundamentalmente, para uso residencial, uso industrial y uso terciario o comercial.  Hay otro tipo de suelo que entra a ser tasado, el suelo dotacional en propiedad de las administraciones no nos ocupa.

Volviendo al factor de la localización cabe señalar que hay que determinar el precio medio del metro cuadrado de la zona. A partir de ahí hay que ver las singularidades de nuestra parcela a tasar y compararla con el resto de la zona. En el momento de tasar debemos comparar los siguientes aspectos:

1-Longitud…

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Tasación Pericial Contradictoria

Tasación Pericial Contradictoria de viviendas. Valor Catastral y de Mercado.

Si usted no está de acuerdo con el Valor Catastral de su vivienda puede reclamar y solicitar una Tasación nueva con criterios reales de mercado actualizado.

Cuando la Administración Pública reclama a un propietario por un desfase entre el precio de adquisición de un inmueble y el calculado por Catastro, el propietario puede solicitar una Tasación Pericial Contradictoria a un Técnico competente en materia de Valoraciones de inmuebles.

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La Administración Pública recauda el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que es un % del precio de compraventa. La Admon vigila que los precios de compra-venta no sean sospechosamente bajos para evitar el pago de impuestos. Cuanto más bajo el precio de la vivienda que refleja la escritura menos impuesto se deben pagar. Por este motivo algunos propietarios abonan en dinero B parte del precio de la vivienda, con lo cual tanto el comparador como el vendedor pagarán menos impuestos. Para evitar este peligroso fraude el Ministerio de Hacienda a través de Catastro valora el precio de los inmuebles y si se adquieren por debajo del precio Catastral, la Admon reclamará la diferencia entre lo inscrito y lo calculado por Catastro. Esto lo exige Hacienda para evitar el impago de impuestos. 

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Sin embargo, los Valores Catastrales suelen estar muy desfasados, provienen de unos cálculos simplistas, no tienen en cuenta muchos factores que influyen en el precio de la vivienda, es una tasación aproximada que actualmente adolece de rigor y precisión, está muy alejada respecto de la realidad del mercado inmobiliario. De hecho los técnicos de Catastro ni siquiera visitan la vivienda para visualizar el estado de conservación.

Actualmente los valores Catastrales  están sobrevalorados y anticuados, no se corresponden con la actualidad inmobiliaria. En este sentido  si la admon  reclamara la diferencia entre el valor Catastral (desfasado y aproximado) y el de aduisición (real de mercado) a los nuevos propietarios, ante esta injusticia, los propietarios pueden solicitar una Tasación Pericial Contradictoria.

La administración aceptará la nueva Tasación si el desfase no excede del 10% del valor calculado ni supera los 120.000 euros. Si supera estos valores hay que acudir a una tasación nueva que debe calcular un tercer perito. Todos estos trámites se pueden realizar en el departamento correspondiente de su Ayuntamiento. En Inprogeo realizamos Tasaciones de chalets, apartamentos, etc…por toda la Comunidad Valenciana, desde Oropesa y Benicásim, pasando por Valencia o Cullera hasta Calpe, Jávea, Denia, Altea, Benidorm o Alicante. 

Tel: 696 29 18 27

 

Appraisals Economics of houses in La Eliana y San Antonio.

Appraisals in la Eliana, La Cañada, San Antonio. Camp del Turia.

We calculate the price of your home. In inprogeo (enterprise architecture and building engineering), perform appraisals and valuations of apartments, town houses, villas, apartments, industrial buildings, urban plots, agricultural fields etc … We appraise properties with rigorous mathematical methods. We use a powerful database with sale prices of completament current market.
We are experts in economics and planning, legal reports drafted for land surveying topographical plans judicial expert. We carry out appraisals of homes. segregations of plots, land subdivision projects. problems between land, writing and reality of the plot. We disclaim plots. We rephrase the missing boundaries.

We work along the coast of Valencia.

INMOURBIS

Tasaciones por Mínimos Cuadrados, las más precisas.

Las tasaciones por Mínimos Cuadrados son las mejores y más objetivas.

Solicite una tasación de un piso a 5 tasadores y tendrá 5 tasaciones distintas. Esto es debido fundamentalmente a cuatro motivos:

1- Por la enorme subjetividad de los métodos de comparación a la hora de homogeneizar  la muestra de testigos. Cuando homogeneizan lo que hacen es subir o bajar el precio del inmueble testigo al compararlo con el piso a tasar. Esto supone una manipulación del precio del piso testigo escasamente rigurosa. Cada tasador manipula como quiere según su mera opinión personal.


2-La fuente de información de los inmuebles testigo suele estar demasiado mejorada por los vendedores. El tasador da por válida la información proporcionada por el vendedor y como el técnico no ha visitado personalmente los inmuebles testigo, adolece de información veraz y auténtica sobre los pisos. Normalmente los vendedores omiten los defectos de los pisos, solo publican las fotografías más bonitas y tapan los desperfectos de los pisos. Por lo tanto el tasador no puede comparar con suficiente información objetiva los pisos testigo con el piso a tasar. El mismo piso puede necesitar una amplia reforma para un tasador y para otro estar en perfecto estado de conservación, sin embargo para otros puede necesitar solo pequeños retoques, o necesitar reformas parciales, es decir el baño sí y la cocina no, mientras otro tasador puede decir todo lo contrario. Por el mismo motivo que a un tasador les puede gustar el color de las paredes ya a otros les parece muy feo. Todas estas contradicciones a la hora de opinar se reflejan en la tasación.


3-Estos métodos de homogenización adolecen de rigor matemático, son métodos que lo que hacen es manipular el precio por metro cuadrado de los testigos. No disponen de mecanismos de depuración de parámetros. Un parámetro puede ser por ejemplo la calidad de los materiales. Si una «característica-parametrizada» empeora la tasación no lo elimina, entre otras cosas porque no detecta si un parámetro perjudica la calidad y la precisión de la valoración. No proporcionan un indicador de la calidad y de la precisión de la tasación. No hay forma de saber si la valoración es buena o mala o regular.


4-Si un inmueble testigo tiene un precio poco representativo o poco comparable con nuestro inmueble no lo detecta objetivamente. No detecta los inmuebles testigo que empeoran la tasación y no los elimina. Estos inmuebles hay que quitarlos, ya que encarecen o rebajan artificialmente la valoración. Si un vendedor debido a que no conoce la realidad actual del mercado de inmuebles, está vendiendo a un precio erróneo según el mercado, el método de homogeneización no lo va a eliminar. Hay que pensar que hay pisos con circunstancias propias y exclusivas de ese inmueble en particular, que lo hacen muy difícil de vender a ese precio aunque el precio sea parecido al de otros pisos similares por la zona. Por ejemplo si un piso situado en la primera planta no ve el mar, se venderá más barato que los otros pisos de la finca que sí ven el mar.Si el vendedor lo comercializa a un precio similar a los que ven el mar, aunque en la homogeneización el parámetro vistas al mar lo rebajemos, será insuficiente para rebajar el precio total, ya que si hay varios parámetros en la tasación el parámetro rebajado influirá poco al diluirse su rebaja entre tantos parámetros iguales a los otros apartamentos de la finca. Sin duda el mercado penalizará mucho más el precio que la rebaja mínima en la homogeneización. Este apartamento deberá eliminarse ya que distorsiona la precisión. Como no hay un indicador de la validez de este testigo no sabremos detectarlo como nocivo.

 

A la hora de tasar debemos mejorar la calidad de la tasación con estas seis exigencias de calidad:

  • Debemos encontrar un método objetivo que de el mismo valor de tasación a todos los tasadores que lo utilicen, piensen por ejemplo en un juicio con dos tasaciones distintas una por cada parte. Esto sería muy problemático para el juez.
  • Debemos encontrar un método con una potente precisión, que sepamos cuantificar y medir la calidad de la tasación.
  • Debemos encontrar un método con rigor y prestigio matemático.
  • No introducir características parametrizadas subjetivas. Debemos alejarnos de las subjetividades y meras opiniones personales de los tasadores. Es decir un método que introduzca parámetros contables y objetivos, por ejemplo nº de habitaciones o baños, distancia al mar o al centro, si dispone de garaje, piscina etc…
  • El método deberá detectar y eliminar los inmuebles testigo que bajen la precisión de la valoración.
  • El método deberá detectar y eliminar los parámetros que empeoran la calidad de la tasación.

Estas seis exigencias las cumple el riguroso método matemático de Mínimos cuadrados. Como su propio nombre indica lo que hace es minimizar el error.

Es un método muy utilizado por Matemáticos, Ingenieros, Científicos desde el siglo XIX. Se trata de un elegante modelo algebraico-estadístico. Por lo tanto, para dominarlo son necesarios avanzados conocimientos de Estadística, Álgebra, incluso Cálculo.

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Características del método de los Mínimos Cuadrados:

  • Al ser un método estrictamente matemático no admite parámetros ambiguos ni subjetivos, solo datos concretos y objetivos, por lo tanto con los mismos inmuebles testigo dos tasadores distintos darán la misma tasación.
  • Proporciona la precisión en % de la valoración, por lo tanto si queremos podemos incrementar la precisión realizando modificaciones y ampliaciones.
  • El método de Mínimos Cuadrados parte del cálculo de la recta de regresión, modelo matemático que predice el precio de los inmuebles de forma matemáticamente rigurosa.
  • El método detecta los inmuebles testigo que perjudican a la tasación y así un tasador experto los elimina.
  • Detecta los parámetros que empeoran la precisión y así los podemos eliminar.

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Gracias a los coeficientes proporcionados por el cálculo de la regresión múltiple, podemos calcular una ecuación para nuestro inmueble. Hasta llegar a esta ecuación final debemos depurar el modelo con la ayuda de los estimadores estadísticos tales como el Coeficiente de correlación múltiple, R2 ajustado, la Varianza, la Desviación Típica. Con la matriz de Varianza-Covarianza convenientemente interpretada por un tasador experto con avanzados conocimientos estocásticos, podemos obtener la información clave para realizar la modificaciones  al modelo en búsqueda de más precisión y calidad. En este sentido es de gran importancia realizar el cálculo del error medio cuadrático, que es de gran utilidad.

El modelo de regresión lineal múltiple se basa en generar una ecuación por cada inmueble testigo, con tantas variables independientes como características parametrizadas. La variable dependiente es el precio. Debemos proporcionar más ecuaciones que incógnitas para obtener un sistema compatible indeterminado, es decir con infinitas soluciones. De todas las infinitas soluciones Mínimos Cuadrados selecciona la única que hace mínimo el error. El error es la diferencia entre el precio calculado con la regresión lineal y el publicado. Nos interesa que este error al que llamamos residuo sea el mínimo para tener la máxima calidad. En definitiva en la ecuación del inmueble, buscamos una serie de coeficientes que multiplicados por los parámetros del piso (variables independientes), junto con el término independiente nos explique el precio de la vivienda, que es la variable dependiente. Cuanto mejor precisión tengamos en la obtención de los coeficientes mejor explicará el precio del inmueble el modelo matemático. Esperemos que sea de utilizad esta introducción al método de Regresión Multiple aplicado a Valoraciones Inmobiliarias.

Jorge Hdez. Ingeniero de Obras Públicas (Especialidad Construcciones Civiles) e Ingeniero Técnico de Topografía. Tel: 696 29 18 27.